央广网5月8日消息 据经济之声《天天315》报道，目前，我国一、二线城市房地产市场的热点问题是趋同的，就是一手房开发高峰悄然过去，二手房的管理高峰正在到来，二手房交易和租赁方面出现大量消费纠纷。者、买售人与中介公司之间，矛盾逐年增多。 关于这一话题，市兰台律师事务所律师包华剖析法律条文、介绍鲜活案例，共同聚焦房产买卖及物业服务的法律知识，大家如何规避消费风险、降低成本。 包华：关于这一话题，我想分两块结构来谈：第一块是房屋大概的性质，包括各类房屋的属性。第二个部分就是纠纷比较多的市场热点内容。 如果按大类来分，按照土地性质，我们可以将其分成国有土地和集体土地，国有土地上的房屋和集体土地上的房屋是不一样的。例如住宅是国有土地房屋的中的一种，此外还有办公和商业，这三类房屋又如何区分？有一个比较简单的方法就是看土地使用权最长期限。住宅最长是70年，办公是50年，而商业是40年。国有土地上的房屋被开发之后，会存在市场交易和市场上不交易两种可能性。在市场上可以进行交易、可以买卖的是商品房，在市场上流通或者流通的房屋品种比较多，例如保障房。关于不能流通的这部分房屋，有的可以住人，有的也可能进行商业化运作，还有些可能进行商业化办公，但是它不能进行市场交易。在这种情况之下，我们现在在国有土地的基础之上又给它们做了相应区分。 在集体经济组织的土地上，我们大概分两大类，一个是宅，另外一大类是农村集体土地上经营建设用地，现在叫经营建设用地。这两者最大的区别是前者是住的，后者是做生意用的，所以这两大类目前在市场上进行交易的规则也是不一样的，宅在原则上是不允许上市的，除了试点和整理的土地交换之外是不可以上市的，但是经营建设用地是可以上市，可以流转的。 目前中国一二线城市的热点应该是趋同的，也就是开发高峰已经过去，管理高峰已经到来，也就是说，一、二线城市的一手房已经不多了。在市场层面上，交易也不是以一手房为主体了，而是以二手房和房屋租赁为主体。当然三四线城市可能还会有很多新房，但那不是重点，我们现在的开发高峰已经过去了。在目前的市场中，更多的纠纷不是存在于购房人跟商品房买卖的开发商之间，而是存在与二手房者与买售人之间。租赁合同开始增多了，房屋经营层面的矛盾也开始增多了。所以我们过去关于开发商的很多内容现在已经不太实用了。例如在交易模式上，现在我们一手房买卖的交易模式实际上已经非常严格了，一手房的交易程序也已经非常成熟了。如果出现问题，有两种可能性：其一，它可能就不是国有土地上建设的可交易的商品房。第二，这个城市房地产的开发和管理流程还不够完善。 但是现在关于租赁的问题非常之多，现在几乎我们碰到的所有问题都集中在这个方面，包括其交易主体、交易流程。主体主要包括这几个部分：第一是人的信用；第二是买售人的信用；第三是中介机构的信用。目前这三者之间存在大量的信用缺失。缺失的主要原因就是二手房的交易没有一手房的清晰，而且构架过于复杂，解决问题的成本过高。 原来群租房在市场租赁流转的过程中不仅涉及到民事问题，而且是一个行政问题，最后会上升到一个刑事问题，而且涉及到它的非常多。目前这种缺失是要靠制度建设来完成的，需要靠大家呼吁，需要靠所有从业人员来共同推动。实际上买房子就是一锤子的买卖，尤其是一手房，而二手房交易和二手房租赁是持续不断的，在这个过程中，它对我们的市场经济、老百姓生活的影响是更大的。 第二，现在市场层面有大量商业立项、办公立项的房屋已经为住宅，在这种情况下，如何合理的对其进行引导是我们目前正在探讨的问题。要想满足我们的居住需求，我们未必一定要买房子，我们也可以只要房屋的使用权，能租的起也可以。为什么市场上很多业主不愿意把房子拿出来租？原因有很多。第一，租房确实比较麻烦。第二，承租人对于房屋善意使用的意识不足。第三，租房子其实并不划算。所以在市场当中，出租房屋不可能帮助业主获得投资收益，所以这种情况就变成了价格倒挂，最后导致二手房市场中出现“囤房”现象。所以这给我们市场中整体房屋使用权的供给造成了重大的影响，因此，中央会对此采取相应的配套政策。 现在房屋使用管理的纠纷应该是群发性现象。例如一个写字楼在被拆分销售之后，5到8年以后，房屋设施设备就开始老化，在这种情况下，我们应该如何对设施设备进行管理，才能保持其原有的规范用途和设途？在管理的过程中，我们所有的购房人似乎对于后期管理的责任，以及管理需要投入的资源没有一个充分的认识。目前，我们的社会结构发生了变化，居住也发生了变化，所以我们对于业主的要求是把这个房子管好用好。 朝阳区曾经有一个住宅，其中有一个业主用其中一间开了公司，然后其他业主去起诉他，最后法院判决要求他恢复原状，不能再开公司了。一个住宅本身是用来住的，当它被赋予办公要求时，它每一平米的平均人数就会大幅增加，它的公共安全、能源供给，相应的光污染、空气污染、水污染会发生巨大的变化。在这种情况下，我们怎么考虑其他购房人，其他业主的权益？ 为什么我们现在要公共职能进社区，要进社区提供服务？目前,我们第一批上市进行交易的商品房和第一批可以进改的房改房都已经进入了必须大装修的阶段。从2003年到2015年，中国一手房交付百分比的增长速度常惊人的。市目前专项维修资金的增速几乎每年都在翻倍，而这些问题似乎比商品房的买卖更难处理。如果没有一个机制协调，这个问题可能在可预期的未来都是无决的。 第三，目前房屋的质量也让大家有些不安。为什么这样？并不是所有的房屋问题都出自不合理的使用和管理，有些问题实际上在房屋建设之初就已经埋下了，例如当年的施工标准和施工要求跟现在不一样。再例如当时这一工程看上去是好的，但是经过了5年、10年甚至10年以上的使用搭建，房屋建造施工的环节确实出现了瑕疵。所以从这个意义上来说，随着时间的推移，房屋的质量问题会逐渐出来，很多问题都会随之出来。很多开发商可能在现在的时间节点上已经没有偿付能力了，甚至公司都找不到了。因此，我们现在就要为快速、高速的发展买单。 第四，对于管理高峰时期的市场，我们的应对还不太足够，我们的立法以及行政管理的水准还远远达不到社会的要求，而社会组织的管理能力目前也比较欠缺，我们还是要从制度层面上解决问题。 在制度构架上我们能够做点什么？应该由谁来做？首先，应该有所作为，手上会有很多一手的数据和资源，通过大数据或宏观调研的方式对市场层面进行评估是的职责，例如评估出一手房交易多少套、二手房交易多少套以及房屋租赁登记多少套等。从政策角度上来说，如果能够尽量能为相对人减负，我相信行政相对人的配合程度是会相应提高的。第二，从商品房开发到现在，我们广大的购房业主是整个市场发展的极端力量。在这样的情况下，既然有恒产，就应当有恒心。业主的教育和管理能力必须提升。第三，对于历史问题的态度和看法更为重要。
今天上午，中国社科院城市发展与研究所联合社会科学文献出版社在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。 今天，中国社会科学院城市发展与研究所发布《房地产蓝皮书》，认为去年商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌；房地产库存水平依然较高。 中国指数研究院5月1号发布4月份房地产百城价格指数报告。根据该报告，今天4月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米11467元，和上月相比环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。而在环比涨幅居前十位中，没有了一线城市，北上广深的踪影。 推荐：
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